HuisPrijskompas

duidelijkheid over de vraagprijs

Controleer nu zelf de vraagprijs van een woning.


Er staan meer dan genoeg huizen te koop. Je zoekt en vind vast wel een huis dat je aanstaat. Maar wat weet je inhoudelijk over de vraagprijs. Is deze te hoog of te laag? Ben je al een beetje verliefd op dat te koop staande huis dan wil je toch zeker snel weten of die vraagprijs juist is. Met HuisPrijskompas kun je nu zelf de vraagprijs controleren.

De vraagprijs van een woning, wat is dat?

De vraagprijs is die prijs die de verkopende partij voor het huis wil hebben. Een vraagprijs is een vriendelijke uitnodiging voor het doen van een bod. Het leidt tot een biedingsproces dat uiteindelijk afgesloten wordt met een akkoord of een definitieve afwijzing. Kom je tot een akkoord dan zijn er drie mogelijkheden.

  1. Lacht de verkopende partij nadien heel hard dan heb je een te hoog bod uitgebracht.

  2. Ben jij diegene die lachend van de onderhandelingstafel wegloopt dan heb je scherp onderhandeld.

  3. Lachen jij en de verkopende partij dan is er een evenwichtige deal gesloten.

Als je allebei lacht dan is er sprake van balans. Je kijkt er beide met een goed gevoel op terug. De verkoopprijs is dan voor koper en verkoper de juiste prijs.

Wat is de vraagprijs

Voordat je begint met bieden.

Bieden kan pas starten als je weet wat je financiële mogelijkheden zijn. Dat kan een hypotheek zijn, een lening bij je ouders, de verkoopopbrengsten van je oude huis, spaargelden en beleggingen. Breng in kaart wat je maximale mogelijkheden zijn. Ga, als je een hypotheek nodig hebt, eerst naar de bank om te bekijken wat je maximale hypotheek bedraagt. Nu je weet wat je financiële mogelijkheden zijn is het noodzakelijk om de grens te bepalen tot waar je kunt bieden. Hoe dicht je dus onder de vraagprijs komt. Je kunt niet je volledige financiële ruimte benutten voor de aankoop, immers een deel van je financiële ruimte wordt straks benut voor bijvoorbeeld de verbouw of het opknappen van het huis, de verhuizing, de aankoop van een nieuwe keuken, de eventuele verbouw van de badkamer, de aankoop van de vloerbedekking en meer van dit soort kostenposten die na aankoop van een bestaande woning op je af komen.

Vaststellen van een biedingstrategie.

Voordat je echt gaat bieden is het verstandig om een biedingstrategie af te spreken. Daar hoort ook bij dat je moet bepalen of je zelf de onderhandelingen gaat voeren of dat je je laat ondersteunen door een aankoopmakelaar. Het voordeel van een aankoopmakelaar is dat je niet zelf rechtstreeks betrokken bent bij de onderhandelingen. Er is een gezonde afstand tussen jou en de verkoper. Minder emotie dus.

Volg je eigen intuïtie en luister naar het advies van de aankoopmakelaar. Zorg wel dat je zelf de regie in handen hebt en houdt. Doe alles schriftelijk, je afspraken met je aankoopmakelaar, maar ook het verdere biedingsproces. Hiermee voorkom je dat je op enig moment telefonisch gaat onderhandelen en je onder druk gezet wordt. Schriftelijk, bijvoorbeeld per email, geeft je de ruimte om over het tegenbod van de verkoper na te denken.

Laat je niet opjagen. De koopprijs van een woning is hoog, daar moet je gewoon de tijd voor nemen.

Bepaal vooraf de maximale prijs die je bereid bent te bieden. Stel een realistisch maximum en houd je hieraan. Bereik je het maximum, dan haak je af.

Marktverkenning.

Weet wat er speelt op de regionale woningmarkt maar volg ook de ontwikkelingen op de landelijke woningmarkt. Onderzoek de prijsontwikkeling van huizen van de laatste jaren. Zoek daaruit de gegevens die betrekking hebben op jouw woning. Zo kom je beslagen ten ijs. Verdiep je ook in de woz-waarde; maar vaar niet blind op dit getal, het kan een onjuiste waarde zijn.

Onderhandelingsruimte.

De vraagprijs is de prijs die de verkoper in gedachten heeft. In de vraagprijs zit een zekere marge. De verkoper houdt er rekening mee dat de koopprijs lager gaat worden dan zijn vraagprijs. Gemiddeld ligt het verschil tussen vraagprijs en koopprijs op 6,8% (Bron: NVM. Periode: eerste kwartaal 2013). Woningen die kort te koop staan kennen een kleinere marge, namelijk 4.9% (Bron: NVM). Staan woningen veel langer te koop, dan loopt de marge tussen vraagprijs en koopprijs op tot wel 25.1% (Bron: NVM). Verder is het zo dat naarmate de koopprijs hoger is, de marge tussen koopprijs en vraagprijs ruimer is.

Om een beeld te krijgen van de ruimte tussen de vraagprijs en de verkoopprijs is het doen van onderzoek verstandig. Analyseer de lokale marktomstandigheden en weet of er veel of weinig huizen van het type dat jij op het oog hebt, te koop staan. Deze gegevens zijn eenvoudig te vinden op Funda, Jaap.nl of 247wonen.

Zijn er bijvoorbeeld veel vrijstaande woningen in de verkoop, dan zal het verschil tussen de vraagprijs en de verkoopprijs groot zijn.

Welke prijs bieden

Openingsbod.

Je moet ergens beginnen, dus als eerste plaats je een openingsbod. Doel hiervan is aftasten hoe de verkoper daarop reageert. Een te laag bod kan negatieve reacties oproepen. Vermeld bij ieder bod dat je uitbrengt een geldigheidstermijn. Gebruikelijk is 2 weken. Dit voorkomt dat het bod oneindig lang geldig is.

Als je van de verkopende makelaar te horen krijgt dat het bod overlegd wordt met de verkoper dan is er nog geen sprake van een onderhandeling. Pas bij een tegenbod van de verkoper is sprake van een onderhandeling.

Optie.

Het is mogelijk om een optie op een huis te vragen. Indien dat verleend wordt dan heb jij gedurende de afgesproken termijn, bijvoorbeeld twee weken, het alleenrecht van onderhandeling. Laat deze verleende optie schriftelijk bevestigen.

Onderhandelingsruimte.

Afhankelijk van vraag en aanbod geef je een bod af onder de vraagprijs. Bij dure huizen is er aanzienlijk meer onderhandelingsruimte dan bij goedkope huizen. Met het openingsbod is de vrijblijvendheid uit de onderhandeling weg. Er kunnen nu drie reacties volgen:

  • Je bod wordt geaccepteerd. Gefeliciteerd, formeel heb je nu het huis gekocht.

  • Je bod wordt niet serieus genomen en afgewezen. Blijkbaar heb je een te laag bod uitgebracht. Zeker weten doe je dit niet, het kan ook tactiek van de verkoper zijn om je te verleiden tot een veel hoger bod.

  • Je krijgt een tegenbod. De verkoper heeft de vraagprijs verlaagd.

Verkoop tactieken.

De verkoper, een makelaar, zal alle trucks uit de doos halen om jou te verleiden tot snelle acties en tot het verhogen van de bieding in de richting van de vraagprijs. Daarbij gebruikt de verkoper het feit dat jij diep in je hart, emotioneel, het aangeboden huis wilt hebben (in gedachten heb je het al gekocht, je ziet jezelf er al wonen). Het is zaak om je daar bewust van te zijn. Probeer emotionele gevoelens over het te kopen huis ondergeschikt te maken aan het bieden.

De verkopende makelaar zal druk op je uitoefenen en melden dat er meer kapers op de kust zijn, dat het morgen verkocht kan zijn. Dat is allemaal mooi, maar jij blijft gewoon rustig en vraagt tijd om te reageren. Je wilt geen overhaaste beslissing nemen.

Ook zal de verkopende makelaar in de eerste instantie proberen je bieding als ‘niet realistisch’ te betitelen. Dit is uiteraard een poging om je bieding dichter bij de vraagprijs te brengen.

De verkopende makelaar zal zelf de vraagprijs met minieme euro’s verlagen en zal omgekeerd van jou verwachten dat je de bieding met duizenden euro’s tegelijk omhoog brengt. Rustig blijven, je tijd nemen en goed nadenken is ook hier weer het devies. Dus bij een tegenbod verhoog jij je bod ook met kleine stappen.

Gevoel bij waarde krijgen.

Stel, de vraagprijs is €220.000,-. Op HuisPrijskompas ben je tot de conclusie gekomen dat de onderliggende huis waarde veel lager ligt dan de vraagprijs, stel, €190.000,-. In overleg met je makelaar doe je een eerste bod van 20% onder de vraagprijs. Dit wordt dan €176.000,-. De verkoper wijst het bod af, ziet het als een belediging. Gelukkig heb je een onderbouwing met HuisPrijskompas. Toch bestaat bij veel onervaren kopers de neiging om dan te roepen: “We delen het verschil!”. Onverstandig, want nu kom je op een prijs die 10% onder de vraagprijs ligt! Jij pakt het dus anders aan. Zoals eerder gemeld verhoog je je bod met kleine stappen. Bijvoorbeeld van €176.000,- naar €180.000,-. De verkoper haakt niet zo snel af, immers het huis staat te koop, ze willen er dus van af. Door met kleine stapjes je bieding te verhogen nader je langzaam het punt waarop jij je maximale bieding hebt liggen.

Eindbod.

Bij het bieden kun je op een punt aanbelanden dat je zegt: “Dit is mijn laatste bod, een ‘Take it, or leave it’, dit is een eindbod.” Dat maak je duidelijk naar de verkoper. Deze weet dan dat een tegenbod geen zin meer heeft. Het wordt dus jou aanbod aanvaarden of afscheid nemen.

Overeenstemming

Overeenstemming.

Normaliter wordt er een paar keer heen en weer geboden totdat er overeenstemming is over de verkoopprijs. Een punt waarop beide partijen akkoord zijn. Bij particuliere verkoop is de mondelinge overeenkomst niet bindend, dit omdat de particulier onvoldoende kennis van zaken heeft. Dat geld én voor koper én voor verkoper. Let op, ondanks het feit dat een particuliere koop voor eigen gebruik pas rechtsgeldig is na schriftelijke vastlegging en ondertekening, is het buitengewoon wijs om niet zomaar van alles te roepen en toe te zeggen. Een rechter kan daar een andere uitleg aan geven, waardoor dit mondeling mogelijk wel bindend is. Een gewaarschuwd mens telt voor twee en laat zich op dit punt goed adviseren.

Na de mondelinge overeenkomst volgt het schriftelijk vastleggen van de koop. Nu wordt echt duidelijk wat er precies gekocht wordt, tegen welke verkoopprijs en onder welke voorwaarden. Na ondertekening heeft de koper een wettelijke bedenktermijn van 3 (werk)dagen. In deze periode kan de koper zonder toelichting of uitleg afzien van de koop.

In de koopovereenkomst staat wat je koopt en onder welke voorwaarden. De koper kan ontbindende voorwaarden opnemen in de overeenkomst. Denk aan enkele gebruikelijke voorbehouden: ‘Onder voorbehoud van financiering’, ‘Onder voorbehoud van het verkrijgen van een woonvergunning’ of ‘Onder voorbehoud van een beding door koper ingebracht’.

In de koopovereenkomst moeten minimaal de volgende onderdelen opgenomen zijn:

  • Vastleggen van de kadastrale nummers van de percelen die bij de koop inbegrepen zijn.
  • Vermelding van eventuele gevestigde erfdienstbaarheden.
  • Beschrijving van wat er allemaal bij de koop inbegrepen is.
  • Beschrijving van de roerende zaken.
  • Termijn waarop de overdracht plaats vindt.
  • Een beding opnemen dat het huis opgeruimd geleverd wordt.
  • Beschrijving van de ontbindende voorwaarden
  • Vermelding dat je een bouwkundige keuring wenst met daaraan een maximum bedrag dat aan kosten uit deze keuring mag komen. Is het hoger, dan volgt ontbinding van de koopovereenkomst.
  • Neem een beding op dat regelt dat het huis ontruimd geleverd wordt en vrij van huur en andere gebruiksrechten en aanspraken wegens huurbescherming.

Maak gebruik van Standaard koopcontracten zoals de NVM (Nederlandse Vereniging van Makelaars) deze hanteert.

HuisPrijskompas.

HuisPrijskompas biedt je een handig instrument om snel inzicht te krijgen in de juistheid van de vraagprijs. Met HuisPrijskompas worden de onderliggende waarden van grond en huis berekend, de zogenaamde tastbare elementen. Met HuisPrijskompas krijg je snel inzicht of de vraagprijs reëel is. HuisPrijskompas wijst je de weg naar een verstandige en onderbouwde aankoop van je huis.

Bouwkosten