HuisPrijskompas

duidelijkheid over de vraagprijs

Zijn huizen echt moeilijker verkoopbaar door de crisis?


Zijn huizen echt moeilijker verkoopbaar door de crisis?

De prangende vraag die nu leeft, is, of huizen nu echt veel moeilijker verkoopbaar zijn door de crisis, of niet. De termijn waarop huizen te koop staan is de laatste jaren fors toegenomen. De verkoopbaarheid was in 2008 gemiddeld 93 dagen en deze is nu opgelopen naar 170 dagen (bron: NVM) Oorzaak: de crisis, of toch niet? Aan de crisis kun je zelf niets doen, je kunt het hooguit accepteren. Maar huizen staan ook lang te koop omdat ze ‘onaantrekkelijk’ zijn en daarom gewoon moeilijk verkoopbaar zijn. Ook in goede tijden. Ze bevatten kennelijk ‘negatieve zaken’ die kopers beletten om tot kopen over te gaan.

Huis verkopen

Verkoopbaar maken huis is voor koper en verkoper als dezelfde medaille met twee zijden.

Wat voor de verkoper een nadeel is, kan voor de koper een voordeel zijn. Verkoopbaar maken van een huis is voor de koper en de verkoper als dezelfde medaille met twee zijden. Beide partijen moeten wel weten waar ze vanuit hun rol op moeten letten. We staan stil bij een aantal veel voorkomende zaken die de verkoopbaarheid van huizen beïnvloedt. We belichten deze vanuit het perspectief van de verkoper en dat van de koper. Beiden hebben in zekere zin een tegengesteld belang. De koper wil een goede deal tegen een lage koopprijs, de verkoper wil zo dicht mogelijk bij zijn vraagprijs blijven. Verkoper en koper hebben ook een gemeenschappelijk belang, namelijk een deal tot beider tevredenheid.

Opgeruimd staat netjes.

  1. Vanuit de verkoper: een huis dat verkocht moet worden kan alleen maar verkocht worden als het er van binnen en van buiten netjes uitziet. Dus de rommel voor eens en voor altijd opruimen. Het kost veel moeite maar het levert direct resultaat op. (Je partner zal denken: “Waarom nu pas?!”)

  2. Vanuit de koper: een rommelig huis biedt een kans. Normaal gesproken vertrekken met de verkoper ook al zijn spullen, dus dat hoef jij niet op te ruimen. Door de rommel is een lager bod op de vraagprijs redelijk. Je moet wel door de rommel heen kunnen kijken. Maar het is en blijft een kans. Zorg wel dat je in het (voorlopige) koopcontract duidelijk opneemt dat het huis schoon opgeleverd wordt.

Achterstallig onderhoud.

  1. Vanuit de verkoper: een huis dat nog geschilderd moet worden roept weerstand op. De mogelijke kopers schrikken van het vele werk en de mogelijk hoge kosten daarvan. In plaats van zich te verheugen op het huis zien ze al het vele onderhoudswerk dat op hen afkomt. De oplossing is simpel, zorg dat het schilderwerk er goed uitziet. Zonder enige kosten kun je alle kozijnen met water schoonmaken, dat alleen al maakt je huis beter verkoopbaar.

    Houtwerk wil nog wel eens rotten aan de onderzijde. Een akelig gezicht, het zet de toon voor de kwaliteit van de rest van het huis. Gevoelige plekken zijn bijvoorbeeld houten balkon hekken. Als het alleen hierom gaat, vervang deze dan. Een koper schrikt terug van onverwachte en onvoorspelbare bouwkosten, het komt de verkoopbaarheid zeker niet ten goede.

  2. Vanuit de koper: een huis dat nog geschilderd moet worden is altijd even schrikken. De valkuil is dat je gaat denken: “O, dat kan ik zelf wel even”. Zo laat je je verleiden om het werk van de verkoper op je te nemen, een onverstandige zet. Als je in het biedingsproces verzeild bent geraakt, stel dan aan de verkoper voor om een schilder een offerte te laten uitbrengen. Deze offerte breng je in mindering op de vraagprijs. Ga naar een goed bekend staande schilder in de buurt. De verkoper zal inbrengen dat de vraagprijs daar al op aangepast is. Jij hebt dan in ieder geval in beeld wat de kosten zullen zijn als jij het huis koopt. En je weet wat je bespaart als je de schilderwerkzaamheden zelf doet.

    Loop rond met een kleine schroevendraaier of priem en prik aan de onderzijde van de houten kozijnen en andere houten delen. Bij een rotte plek prik je zo in het hout. Rotte plekken kun je niet weg schilderen, je zult eerst de oorzaak moeten vinden. Een rotte plek staat synoniem met bouwkosten die op jouw bord komen.

De Keuken

De keuken.

  1. Vanuit de verkoper: een keuken is belangrijk, maar meer dan netjes hoeft de keuken echt niet te zijn. Zorg dat de kastjes van binnen schoon zijn. Hierdoor krijgt de koper de indruk dat je als een zorgzame huisvader(moeder) op je huis gepast hebt. Vermijd de valkuil, om juist voor de verkoop een nieuwe en dure keuken te plaatsen. Ervaring leert dat kopers liever hun eigen keuken willen kopen. Hoe duurder je eigen keuken is, hoe meer je de vraagprijs belast met iets dat de koper niet wil, het belemmert de verkoopbaarheid van je huis.

  2. Vanuit de koper. Een oude keuken is beter dan een nieuwe keuken. Een oude keuken kun je slopen en vervangen voor een nieuwe. Een dure nieuwe keuken die je zelf niet had willen kopen is vervelend. De verkoper is er zeer trots op en meent dat daardoor het huis veel meer waard is, terwijl jij er niets om geeft. Dat maakt de aankoop van het huis moeilijk en een discussie over de verkoopprijs wordt daardoor bemoeilijkt.

De ouderslaapkamer.

  1. Vanuit de verkoper: zorg dat de ouderslaapkamer ruim oogt. Is de slaapkamer aan de kleine kant, haal dan alle overbodige meubels eruit. Ruim de aanwezige kledingkasten op, zet niets boven op de kasten want dan is er blijkbaar ruimte gebrek.

  2. Vanuit de koper: Kijk goed naar de afmetingen van het bed. Bedenk dat we al spreken van een dubbel bed als dat maar 1.40 meter breed is. Een goed bed is toch wel minimaal 1.60 meter en liever 1.80 meter breed. De diepte van het bed minimaal 2.00 meter maar liever 2.10 meter. Als een normaal bed er nu niet inpast dan past het er zeker later niet in. In de ouderslaapkamer moet ook minimaal een kast van 2.00 breed en 60 cm diep passen, tenzij een van de kinderkamers gebruikt word als inloopkast.

De badkamer.

  1. Vanuit de verkoper: Zorg dat het geheel er fris en schoon uitziet. Behandel eventueel de voegen van de badkamer met voegenfris. Kijk of er kitnaden met vochtplekken zijn, vervang deze. Kijk of de roosters van luchtafvoer schoon zijn. Verwijder natuurlijk ook haren uit de afvoeren. Verder is een badkamer een privé zaak. Zorg dat uw toiletartikelen, van zalfjes en shampoo tot wattenstaafjes niet direct in het zicht liggen. Niemand vind dat een fijne aanblik. De badkamer is een belangrijke plek, de kans dat de badkamer gesloopt gaat worden is erg groot, toch is een frisse aanblik een must voor de verkoopbaarheid van je huis.

  2. Vanuit de koper: vraag je eerst af of je kunt leven met de badkamer zoals deze er nu inzit. Zo niet, vraag je dan af of deze badkamer wel verbouwd kan worden in overeenstemming met je wensen. Een toilet afvoer verleg je niet even zomaar, zonder geconfronteerd te worden met hoge bouwkosten. Houd daar rekening mee. Kijk goed of er vochtplekken zijn. Zo ja, laat deze door een bouwkundige onderzoeken.

    Is er een bubbelbad aanwezig en wordt je daar helemaal lyrisch van, vraag je dan eerst af of je dat echt wel wil en vervolgens wat het noodzakelijke onderhoud van dat bubbelbad is.

De garage.

  1. Vanuit de verkoper. Een garage wordt zelden voor het stallen van een auto gebruikt. Vermijd plaatsing van de auto in de garage. De garage oogt dan gelijk een stuk kleiner en dat wil je niet. Ook ruikt een garage dan gelijk naar uitlaatgassen en benzine, iets dat je niet wilt, zeker niet als de garage in verbinding staat met het woonhuis.

  2. Vanuit de koper: De garage heeft twee doelen. Zolang jij er woont is het de opslagplaats voor van alles en nog wat zoals fietsen, tuinstoelen en hobby. De auto zal er zelden of nooit in staan. Het tweede doel is de latere verkoop. Een garage is een goed verkoop argument, een auto moet er dus wel in kunnen staan. Een garage heeft daarom een minimale breedte van 2.80 en een lengte van 5.50 meter nodig. Dan kan het allemaal net. Vraag de verkoper of je jou auto in de garage mag zetten, dan weet je zeker of deze in de garage past en of je er op een normale manier uit kunt stappen.

De Tuin

De tuin.

  1. Vanuit de verkoper. Onkruid wieden, struiken snoeien, graskanten knippen, misschien niet je grootste hobby, maar als je een huis wilt verkopen dan hoort de tuin er net zo goed bij. Een goed onderhouden tuin ziet er nu eenmaal beter en frisser uit. Haal overhangende takken weg, verwijder struiken die veel licht tegen houden. Plant ook wat eenjarige bloeiende plantjes in potten rondom je terras, dat ziet er fleurig uit en de het maakt je huis beter verkoopbaar.

    Ben je eenmaal aan het verkopen, zorg dan dat je wel gras blijft maaien. En bij droog weer; niet vergeten het gras te sproeien! Een gele grasmat oogt als een woestijn.

  2. Vanuit de koper: kijk naar de bestrating in de tuin. Liggen er veel grindtegels in, bedenk dan dat dit veel onderhoud nodig zal hebben en dat het veel werk is om ze eruit te halen. Beoordeel de kwaliteit van de gebruikte bestrating, bedenk dat een goede stratenmaker een ongelijk liggend terras zo weer op orde heeft. Kijk of er hoge bomen in de tuin staan. Staan ze in de weg, kijk dan of deze boom gemakkelijk verwijderd kan worden. (Een boom wordt vandaag de dag zelden nog omgehakt, meestal komt er een mobiele kraan die zelfs een boom uit de achtertuin over het huis kan tillen). Is er een grote vijver, vraag je dan af of je deze zelf ook wilt. Zo niet dan moet er ergens veel zand vandaan komen om het gat te dichten. Een verwaarloosde tuin is in je voordeel. Met een beetje snoeien is de tuin zo weer up-to-date, terwijl het toch de verkoopprijs verlaagt.

    Mocht je een huis met een zwembad aantreffen, bezin eer je begint. Een zwembad heeft zeer hoge onderhoudskosten, wil je die ook? Indien je het niet wilt; wat zijn de kosten om het zwembad te verwijderen? Vraag dit na! Het dempen van een zwembad vraagt een paar vrachtauto’s met zand!

Appeltaart bakken voor verkoop huis

Overige aandachtspunten.

  1. Vanuit de verkoper: er wordt weleens gezegd dat het bakken van een appeltaart niet meer werkt bij de verkoop van een huis. Dat is niet waar, een huis dat een prettige geur heeft doet het beter dan een huis dat niet fris ruikt. Appeltaart is synoniem voor ‘huiselijkheid’, waarom zou je daar geen gebruik van maken. Verkoopbaar maken van je huis bereik je ook met hier en daar een plant of een boeket bloemen.

    Verkoop je het huis in de winter dan wordt verlichting van je huis belangrijk. Laat een ander een oordeel geven over de verlichting. Is het gezellig, of is het donker en onaangenaam? Een paar lampen extra in huis doen wonderen.

  2. Vanuit de koper: Een huis waar veel aandacht aan besteed is om het te verkopen, tja daar kun je moeilijk wat tegen in brengen. Als het er gezellig, schoon en goed onderhouden uitziet, dan is het ook zo. Voor de onzichtbare zaken kun je altijd terugvallen op een aankoopkeuring door een deskundig bedrijf.

HuisPrijskompas geeft een eerlijk oordeel over de vraagprijs.

Hoezeer HuisPrijskompas het een ieder gunt om het huis goed verkoopbaar te maken, ergens onder de streep moet het een eerlijk verhaal zijn. Daarom biedt HuisPrijskompas online en geheel gratis de mogelijkheid om de vraagprijs te controleren. Een goed verkoopbaar huis is eerst gecheckt op HuisPrijskompas, richtinggevend in de woningmarkt.

Bouwkosten