HuisPrijskompas

duidelijkheid over de vraagprijs

Grondprijzen in Nederland, dalen ze of stijgen ze?


De grondprijzen zijn in de periode 1995 tot 2002 explosief gestegen, met maar liefst 400%. Ter vergelijking; de bouwkosten zijn in dezelfde periode met 60 % gestegen. De inflatie kan de sterke stijging van de bouwkosten al niet verklaren, laat staan die van de grondprijzen.

Grond is schaars, maar niet zo schaars dat dit tot een prijsstijging van 400 % kan leiden. De vraag is nu wat de verwachte ontwikkeling van de grondprijzen na 2013 zal zijn. Gaan de prijzen weer stijgen, of wordt er nu een gestage en structurele daling ingezet?

Grondprijzen

De grondprijs en bevolkingsdichtheid

Nederland is relatief klein en dicht bevolkt; zo’n 449 inwoners per km2, bijna gelijk aan Zuid-Korea, maar het dubbele van Duitsland (227 inw./km2). Stadstaten zoals Singapore en Hongkong scoren hoger, maar deze zijn niet echt vergelijkbaar met een land. India staat ook bekend als dichtbevolkt land. Het heeft met 371 inw./km2 een iets grotere bevolkingsdichtheid dan België (342 inw./km2), maar is per km2 toch veel minder dichtbevolkt dan Nederland.

Het is logisch dat Nederland grond als een schaars product ziet. We leven ervan door industrie en landbouw en we moeten er op wonen en recreëren. Daartussen moet dan ook nog ruimte gevonden worden voor de natuur zelf. Bouwgrond is in dit licht bekeken eveneens een schaars goed. En dat wat schaars is, zal altijd met een prijs komen. Of beter gezegd: grond zal in Nederland duur blijven ten opzichte van de ons omringende landen.

Marktpartijen, projectontwikkelaars en ontwikkelende aannemers.

Schaarste betekent dat veel handelaren brood zien in de handel met grond. Zij kopen agrarische grond goedkoop in, wijzigen de bestemming en verkopen de grond vervolgens voor een hoge prijs. Zo tekende het bouwlandschap zich de afgelopen 30 jaar. Maar de tijden zijn veranderd. De recessie heeft heel wat projectontwikkelaars doen laten vallen. De vlieger van de continu stijgende grondprijzen gaat al een tijdje niet meer op. Na een periode waar bouwkavels moeizaam te verkrijgen zijn, leven we nu in een periode waarin er redelijk veel keus is. Wij zeggen redelijk, omdat, ondanks het grote aanbod, een deel van de bouwkavels van onvoldoende kwaliteit is.

De andere marktpartij, de gemeente.

Voor het oog van de natie is de gemeente een onzichtbare speler. Echter, ongemerkt is de gemeente nadrukkelijk in beeld als het gaat om de prijsbepaling van bouwkavels. Veel door projectontwikkelaars gekochte, agrarische grond, kan alleen maar ontwikkeld worden als de gemeente medewerking verleend aan een bestemmingsplanwijziging. Veel gemeenten kopen de gronden tegen een vast bedrag van de ontwikkelaars, maken deze bouwrijp en verkopen deze dan vervolgens terug aan de projectontwikkelaar. Gelijktijdig stelt de gemeenteraad een uitgifte prijs vast voor de kavels die ze zelf in de hand heeft.

Bouwrijp maken is zeker een kostenpost, evenals de aankoop door de projectontwikkelaars. Maar de gemeenten voeren de grondprijs op, om andere, minder rendabele, projecten te financieren. Onder termen als exploitatiebijdragen of bovenwijkse voorzieningen worden deze in de begroting gedrukt. De grondprijs is hierdoor op een waanzinnige wijze opgevoerd.

Gemiddelde grondprijzen in Nederland

Onderstaand een overzicht met gemiddelde grondprijzen in Nederland, per provincie.

ProvincieKavelprijs excl. 21 % btwKavelprijs incl. 21 % btw
Groningen€ 138, =€ 165, =
Friesland€ 192, =€ 229, =
Drenthe€ 170, =€ 203, =
Overijssel€ 264, =€ 314, =
Gelderland€ 318, =€ 378, =
Utrecht€ 453, =€ 539, =
Flevoland€ 264, =€ 314, =
Noord-Holland€ 466, =€ 555, =
Zuid-Holland€ 447, =€ 532, =
Noord-Brabant€ 320, =€ 381, =
Zeeland€ 231, =€ 275, =
Limburg€ 197, =€ 235, =

Prijspeil 2013. Bron: iTX-BouwConsult

Kavelprijzen onder druk

Door de recessie worden er minder kavels verkocht. Projectontwikkelaars en ontwikkelende aannemers kiezen ervoor om de totale projectsom, dus huis (bouwkosten plus bijkomende kosten) en kavel ( uitgifte grondprijs) te laten zakken, om toch maar te verkopen. Bij gemeenten ligt dit alles wat gecompliceerder. Gemeenten verkopen geen complete projecten, maar puur en alleen de bouwgrond. De uitgifteprijs is vastgesteld door de gemeenteraad en wordt ook geacht om binnen te komen. De gronduitgifte van de gemeente is namelijk ingecalculeerd in al gerealiseerde projecten en andere gemeentelijke kostenposten. Een verlaging van de uitgifteprijs is dan gelijk een fors en onverwacht verlies. Veel gemeenteraden realiseren zich nu dat ze akkoord zijn gegaan met begrotingen waarvan de inkomsten nog allerminst zeker zijn. Voeg daarbij dat het Rijk tal van taken heeft afgestoten naar de lokale gemeenten, zonder zorg te dragen voor voldoende financiering. Dit fenomeen maakt het onwaarschijnlijk dat de uitgifteprijzen van de gemeente substantieel naar beneden worden bijgesteld.

Grondschaarste

Ook al is grondschaarste een relatief begrip, een ieder zal begrijpen dat Nederland een dicht bevolkt land is. Iedere vierkante meter is benut. We bouwen er zelfs een tweede maasvlakte bij om voldoende ruimte te blijven houden. Het is niet te verwachten dat de grondprijs zich, slechts op basis van schaarste, blijvend naar beneden zal bewegen. Eerder zal de grondprijs zich over zo’n vijf tot tien jaar stabiliseren. In wezen is dat een verlaging, omdat de geldontwaarding, een inflatie van 2 a 3 %, gestaag doorgaat. In 10 jaar tijd kan dat oplopen tot een waardevermindering van 30%.

Een deel van de Nederlanders is uitgeweken naar het goedkopere Duitsland. Een keuze die wel een ruime en betaalbare kavel oplevert, maar gelijktijdig ook een andere volksaard en gebruiken met zich meebrengt. Alles heeft zijn prijs. Een deel van de ‘over de grens bewoners’ keert weer terug. Een groot deel van de grensbewoners leeft in economisch zwakke regio’s. Een vertrek naar Duitsland leverde voor hen in ieder geval toch een eigen huis met een tuin op.

Grondschaarste

Grondprijzen bepalen in hoge mate de verkoopprijs van nieuwe en bestaande woningen. Is dit een zeepbel of een reële prijs voor schaarste?

HuisPrijskompas is van mening dat er zeker sprake is van excessen als het gaat om de grondprijzen. Maar het gegeven dat Nederland niet groter wordt, de druk op het gebruik van de beschikbare grond groot is en in vele plannen ruimte voor natuur nauwelijks meegenomen wordt, maakt Nederlandse grond schaars. Schaars betekent duur. Daar waar de grond wel goedkoop is, bijvoorbeeld in Oost Groningen, wil de Nederlander niet echt wonen. Op de economische Oost-West As in Nederland blijven de prijzen stabiel, omdat er nog steeds voldoende vraag is. Grondprijzen zullen niet meer zo excessief stijgen, maar ook niet misschien wel jaren stabiliseren, maar structureel dalen. Volgens HuisPrijskompas is het denkbaarder dat de prijzen over jaren stabiliseren. Door de relatief hoge grondprijzen zal er een bodem blijven in de prijzen van nieuwe en bestaande woningen.

WOZ waarde in relatie tot de grondprijs.

Bij het bepalen van de woz beschikking wordt gebruik gemakt van de vergelijkingsmethode. Vergelijkbare woningen worden naast elkaar gezet en op basis hiervan wordt een waarde vastgesteld. De onderliggende grondwaarde wordt niet apart uitgerekend. HuisPrijskompas gaat echter wel uit van de onderliggende waarde. De kavel wordt gewaardeerd tegen de gangbare grondprijs, gerelateerd aan de uitgifteprijs voor nieuwbouw kavels van de gemeente. Het huis wordt gewaardeerd tegen de bouwkosten, verminderd met verouderingseffecten, staat van onderhoud en als laatste wordt rekening gehouden met omgevingsinvloeden.

Waarde huis in relatie tot de grond.

In tegenstelling tot een huis veroudert de grond niet echt. Het huis kan verworden tot een bouwval, de grond niet. Grond kan wel weer vervuild zijn, maar in de functie van bewoning is dit niet te verwachten. Wel kan een kavel behoorlijk in prijs dalen door onverwachte en ongewenste ontwikkelingen in de directe omgeving.

HuisPrijskompas geeft je richtingsgevoel bij de vraagprijs.

Door de turbulente ontwikkelingen van de prijsontwikkeling van huizen raak je gauw het spoor bijster. Controleer altijd de vraagprijs van een te koop staande woning met HuisPrijskompas. Het geef je het juiste richtingsgevoel om een goede deal te sluiten.

Bouwkosten